Ein Paar kauft ein Mobilheim zu einem günstigen Preis, stellt es auf einem Stellplatz auf einem Drei-Sterne-Campingplatz auf und erlebt bei der Vertragsverlängerung eine böse Überraschung: Die jährliche Stellplatzgebühr ist um mehrere Hundert Euro gestiegen. Ein Grundstück mit Mobilheim lockt mit niedrigen Einstiegskosten, doch die tatsächliche Rentabilität hängt von Faktoren ab, die der Kaufpreis allein nicht erkennen lässt.
Vorgaben für die Aufstellung auf einem Grundstück: Was der rechtliche Status vorschreibt
Ein Mobilheim darf nicht einfach irgendwo aufgestellt werden. Das französische Städtebaurecht stuft es als mobile Freizeitunterkunft ein. Dadurch ist die Aufstellung streng auf klassifizierte Campingplätze und bestimmte Ferienwohnanlagen (PRL) mit entsprechenden Genehmigungen beschränkt.
Wer ein landwirtschaftliches Grundstück oder Bauland kauft und glaubt, dort ohne Formalitäten ein Mobilheim aufstellen zu können, gerät in eine Sackgasse. Das Grundstück muss für diesen Zweck ausgewiesen und zugelassen sein, andernfalls lässt sich das Vorhaben schlicht nicht umsetzen.
Diese Einschränkung verändert die Ausgangslage für alle, die erwägen, in ein Grundstück mit Mobilheim zu investieren: Man kauft kein klassisches Grundstück, sondern eine bewegliche Sache, die auf einem gemieteten Stellplatz steht. Der Wert des Mobilheims ist daher untrennbar mit dem Vertrag verbunden, der den Eigentümer an den Betreiber des Campingplatzes oder der Ferienwohnanlage bindet.
Stellplatzgebühr und laufende Kosten: Die tatsächliche Belastung für die Rentabilität
Der Kaufpreis des Mobilheims – ob neu oder gebraucht – ist nur ein Teil der Rechnung. Jedes Jahr zahlt der Eigentümer eine Stellplatzgebühr an den Campingplatz. Diese kann ohne einheitliche gesetzliche Obergrenze erhöht werden.
Zu dieser Gebühr kommen weitere Fixkosten hinzu:
- Die Versicherung muss der tatsächlichen Nutzung entsprechen (Ferienvermietung, Eigennutzung, Überwinterung). Weicht der Versicherungsschutz von der tatsächlichen Nutzung ab, kann die Erstattung im Schadensfall verweigert werden.
- Die laufende Instandhaltung (Dichtigkeit, Sanitäranlagen, Terrasse) wird mit zunehmendem Alter des Mobilheims teurer, da es wie ein Fahrzeug und nicht wie eine Immobilie an Wert verliert.
- Gebühren für die Vermietungsverwaltung, wenn der Campingplatz die Vermietung übernimmt – häufig in Form einer Provision auf die Einnahmen.
Auf lange Sicht wirkt sich die jährliche Stellplatzgebühr stärker auf die Nettorendite aus als der Kaufpreis. Ein preisgünstig gekauftes Mobilheim auf einem Campingplatz, dessen Gebühren regelmäßig steigen, kann letztlich teurer werden als ein kostspieligeres Modell auf einem Platz mit stabilen Kosten.
Wertverlust des Mobilheims: ein oft unterschätzter Faktor
Ein neues Mobilheim verliert bereits in den ersten Jahren erheblich an Wert. Anders als eine Wohnung oder ein Baugrundstück gewinnt es mit der Zeit nicht an Wert. Beim Wiederverkauf erhält man nur einen Teil des ursprünglichen Kaufpreises zurück – und dieser Anteil sinkt von Jahr zu Jahr.
Ein gebrauchtes Mobilheim zu wählen, begrenzt den anfänglichen Wertverlust. Der Preisunterschied beim Kauf ist oft beträchtlich, während ein gut gepflegtes, neueres Modell für die Vermietung eine vergleichbare Qualität bietet.
Saisonale Mieteinnahmen: Voraussetzungen für eine tragfähige Rechnung
Die saisonale Vermietung ist der wichtigste Hebel, um die Kosten auszugleichen. Die Auslastung hängt unmittelbar von der Lage und Ausstattung des Campingplatzes sowie vom touristischen Aufkommen in der Region ab.
Ein gut bewerteter Campingplatz in Küstennähe oder nahe einer bedeutenden Sehenswürdigkeit, mit Pool und Unterhaltungsangebot, kann seine Mobilheime über eine längere Saison hinweg vermieten. Ein abgelegener Platz ohne besondere Infrastruktur kommt dagegen oft nur auf wenige Vermietungswochen im Jahr.
Zur Berechnung der Rentabilität setzt man die Netto-Mieteinnahmen (nach Abzug der Campingplatzprovision, der Nebenkosten und der Versicherung) ins Verhältnis zu den jährlichen Gesamtkosten (Stellplatzgebühr, Instandhaltung, Wertverlust). Diese Rechnung ergibt häufig eine deutlich bescheidenere Rendite als die Bruttozahlen mancher Anbieter, die den Wertverlust und die tatsächlichen Kosten außer Acht lassen.
Klimarisiko und laufender Betrieb des Campingplatzes
Ein Faktor, der bei der Berechnung selten berücksichtigt wird: Klimarisiken können den Betrieb des Campingplatzes selbst beeinträchtigen. Überschwemmungen, Stürme oder Dürreperioden können zu vorübergehenden Schließungen oder sogar zu Betriebseinschränkungen führen. Dem Investor entgehen dann Mieteinnahmen, selbst wenn sein Mobilheim unbeschädigt und versichert ist.
Vor einer verbindlichen Zusage sollte geprüft werden, ob der Campingplatz in einem Überschwemmungsgebiet liegt und welche örtlichen Sicherheitsvorschriften gelten.
Grundstück mit Mobilheim: Anlegerprofil und Haltedauer
Diese Anlageform ist nicht mit einer klassischen Vermietungsimmobilie vergleichbar. Das Mobilheim erzielt beim Wiederverkauf keinen Wertzuwachs, ist kein vererbbares Grundeigentum und bleibt bei der Verlängerung des Stellplatzvertrags vom Entgegenkommen des Campingplatzbetreibers abhängig.
Für Anleger, die bezahlte Urlaubsaufenthalte durch eine Unterkunft ersetzen möchten, die sie jedes Jahr nutzen können, sieht die Rechnung jedoch anders aus. Die Ersparnis bei Sommerurlauben kann zusammen mit einigen Wochen Vermietung die Investition bei einer langen Haltedauer sinnvoll machen.
Damit ein Grundstück mit Mobilheim die Erwartungen erfüllt, müssen allerdings strenge Voraussetzungen erfüllt sein:
- Ein Campingplatz mit stabilem Betrieb, einem klaren Stellplatzvertrag und einer gut kalkulierbaren Gebühr.
- Eine touristisch attraktive Lage, die während der Saison eine ausreichende Auslastung gewährleistet.
- Ein neueres gebrauchtes Mobilheim, um den anfänglichen Wertverlust und die Instandhaltungskosten zu begrenzen.
- Eine auf die tatsächliche Nutzung abgestimmte Versicherung, die jedes Jahr mit Blick auf den Campingvertrag überprüft wird.
Die Haltedauer spielt eine entscheidende Rolle: Je länger man das Mobilheim behält, desto niedriger fallen die durchschnittlichen Jahreskosten aus – vorausgesetzt, die laufenden Kosten bleiben unter Kontrolle. Bei einer kurzen Haltedauer macht der Wertverlust den Großteil der Mieteinnahmen zunichte, sodass die Investition mit einem Nettoverlust endet.
